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中小房企上演“求生之戰” 市場資源向龍頭企業集中

www.jamesjosephdesign.com2019-10-25
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房地產市場的新一輪改組正在加速。人民法院公告網顯示,今年約有300家住房公司破產和清算。 《經濟參考報》記者發現,債務過高,資金鏈斷裂是住房企業破產的主要原因。業內人士認為,在“常住無投機”的大環境下,傳統的房地產開發模式難以延續,行業的“馬修效應”更加明顯,住房企業的競爭日益激烈,真正的房地產市場競爭加劇。房地產市場資源將更加集中于龍頭企業。

每個梯隊的梯隊不斷分化

工業界認為,一些小型企業在2019年沒有第一次崩潰。2014年,有2,000家房地產公司倒閉。房地產企業的破產數量受到關注,表明市場擔心房地產公司的資本鏈。中原房地產首席分析師張大為指出,自2019年以來,已有超過15項房地產融資緊縮政策,房地產企業的資金鏈日趨緊縮。

《經濟參考報》記者在人民法院的網上搜索中發現了以“房地產”為關鍵詞的破產文件。今年1月至9月,法院下令約300家房地產公司實施破產清算。在超過20頁的破產文件清單中,可以看出,破產基本上是一些未知的中小型住房企業,但在全國前500名中也有上市公司。

今年6月,上市公司ST Yinyi宣布Yinyi Group和Yinyi Holdings已向浙江省寧波市中級人民法院申請重組。銀翼集團總部位于浙江省寧波市。 2017年,集團實現銷售收入783億元,利稅超過40億元。

銀翼集團只是今年資金不足的住房公司之一。國家統計局數據顯示,1- 8月,房地產開發企業完成投資1億元,同比增長6.6%,增速比1-7月回落0.4個百分點。張大為認為,2019年上半年,全國房地產商品住宅銷售額1億元,同比增長5.6%,仍處于同期歷史最高記錄,但增速已明顯放緩。在這種情況下,中小型住房企業正在加速退出市場。

在房地產監管的持續高壓下,行業的馬修效應逐漸顯現。根據數據顯示,2019年上半年,TOP100梯隊與房屋公司之間的規模分化仍在繼續,行業競爭加劇。其中,TOP3住房企業股權集中度為10.5%,同比提高0.8個百分點,房地產龍頭企業繼續保持穩定優質發展。 TOP4-10,TOP11-20和TOP21-30住房企業的股權集中度也比去年有所提高。市場份額穩步上升,大型住房企業的競爭優勢進一步加深。

新一輪洗牌的帷幕已經拉開。 7月22日晚,新城控股宣布,公司正在與合作伙伴就公司近期公開市場新收購項目的合作方式進行談判,并計劃出售部分項目公司的股權。截至目前,該公司已經談判并談判了約40個項目(包括合資企業)的銷售。

宜居研究中心研究所所長閆躍進說,傳統的房地產開發模式難以延續。未來,馬修效應將更加明顯,房地產市場資源將更加集中于龍頭企業。

記者調查相關案件發現,安徽,浙江,四川等地有很多破產清算房屋企業的案件。僅在安徽省,合肥的安徽國開房地產有限公司和六安市的安徽惠辰房地產有限公司就在該公司,安徽東方金河房地產開發公司,火球中泰恒業房地產開發公司。股份有限公司和蚌埠市安徽中恒控股有限公司破產。

融資環境緊張

過度代表債務和資本鏈斷裂是房屋公司破產的主要原因。興業證券市場部的一位人士告訴記者,目前的房地產業務面臨財務困難,資金流向主要是大企業,這加劇了住房企業的馬修效應。 “中小型房地產企業的艱難日子才剛剛開始。債務違約,資產處置,并購的情況只是一種情況,而且將來可能還會增加?!?

《經濟參考報》記者從許多渠道獲悉,銀行和其他金融機構對房地產開發商的信貸額度正在不斷收緊,信托和私人融資等其他渠道也在緊縮。張大為告訴記者,目前,諸如降價,債務違約,破產重組等類似現象只是零星出現。中小型房地產企業的艱難日子可能才剛剛開始。

在資金短缺的同時,住房公司之間的競爭也變得越來越激烈。許多房屋公司已經采取了多種轉型來保護自己。轉型之路是否暢通,決定了住房企業能否繼續生存,尤其是資金和儲備不足的中小型住房企業。一旦做出決定,很容易導致資本鏈斷裂。根據凱利研究中心的數據,包括新光集團和華業資本在內的一些中小型住房公司破產的原因之一是“激進的多元化”。

這所擁有28個房間的居民研究所首席分析師張波說,銀翼事件有很多解釋。一個重要的原因是多樣性是不成功的。在房地產去庫存化的背景下,許多中小型住房企業可能專注于房地產可能正在“等待死亡”,但是徹底的多元化可能是“發現死亡”,但是無論如何都必須有一個出路,以及在未來幸存下來的大型住房企業,必須找到適合您的發展節奏。

一家房屋公司的財務總監認為,房地產行業的并購時代正在到來。他認為,如果對土地價格的期望仍然很高,并且價格受到限制,那么住房企業將無法通過招標和拍賣來支付土地儲備,而只能依靠并購市場。

創建鏈接機制以解決未完成的尾巴

記者調查發現,房屋企業破產后未完工的房地產存在隱患。根據以往處理破產房地產典型案件的經驗,有必要建立政府,法院聯動機制等體制創新,并引入專業的待遇。以市場為導向的機構和不良資產基金可以使長期未完成的項目得到振興,并及時有效地解決沖突和爭端。

解決未完成房地產中的復雜問題需要體制創新。安徽省房地產商會法律委員會理事長吳正林說,住房企業普遍破產是很正常的。主要原因是大多數住房企業破產后都處于破產狀態。企業無能為力,無法清算任何資金,直接在建筑中長期停工,進而使建筑公司的農民工工資,房地產購房者無法得到房屋等問題,大部分未完成的房地產中留下的問題非常復雜。

許多受訪者建議建立政府法院聯動機制,以解決破產住房企業的遺留問題。一些法律數字指出,根據過去破產房地產項目失敗的情況,未完成的項目不僅具有復雜的債務和債務關系,而且有些項目甚至涉及非法問題,例如項目的超額債務。交易量和開發者的未經授權的變更計劃。如果問題得以解決,則需要規劃局,房地產局,國土資源局等協調解決,并將在滿足一定條件的情況下專門設立綠色通道。否則,如果您按照正常流程進行操作,則會拖出新問題,并使其余問題更加復雜。

合肥市寶河區蘿崗街道辦事處副主任盧在兵告訴記者,合肥市發行《關于開展房地產領域矛盾糾紛排查化解工作的通知》并成立工作領導小組,通過政府,法院和企業聯合起來,有效解決房地產公司的清算和破產。該問題起了直接作用。同時,以保和區為例,清算工作組還引進了以市場為導向的不良資產專業化公司安徽國厚資產管理公司,并投資3000萬元成立了保和區國厚公司。使積壓多年的壞事。尾部問題得到有效解決。

(編輯:趙金波)

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